深圳市出臺《深圳市綜合整治類舊工業區升級改造、操作指引（試行）》
9月10日，深圳市規劃國土委披露，為加快舊工業區的升級改造，該委近日出臺瞭《深圳市綜合整治類舊工業區升級改造操作指引（試行）》（以下簡稱《指引》）。這部《指引》的核心內容是簡化舊工業區綜合整治時的審批程序，放寬準入條件，鼓勵社會力量加速開展舊工業區的綜合整治。
按照深圳市政府去年出臺的《關於加強和改進城市更新實施工作的暫行措施》，在舊工業區綜合整治方面已經出臺瞭9大優惠政策，涉及功能改變、允許改擴建、減免增值稅等多個方面，含金量已經非常大。 但現在深圳社會資本對舊工業區的綜合整治的認識存在誤讀，有的還停留在以為隻是對舊工業區進行簡單的 刷刷墻 ，其實政府給出的政策空間早已突破瞭簡單對工業區外觀進行整治的層面，也給參與者留出瞭獲利的空間。
《指引》針對的就是在市政府的優惠政策出臺後，參與舊工業區綜合整治的主體如何在審批方面簡化程序，明白辦事等內容。例如，在計劃申報方面，以前在申報主體提交申報材料後，何時才能獲得回復並無明確規定。《指引》中便規定，區城市更新職能部門自收到更新計劃申報材料起5日內進行核對，申報材料的內容和深度不符合相關技術要求的，書面答復申請人並說明理由；符合要求的，向管理局及區相關部門征求意見。
這部《指引》實際上就是一個辦事指南，其中涵蓋瞭計劃立項、規劃審批、實施監督和用地報批的全過程內容，並將審批權下放到瞭各區規劃國土管理局。例如，其中規定管理局自收到規劃審批材料之日起20個工作日內完成審查。審查通過的，形成規劃草案，在項目現場和本地媒體及市規劃國土委網站上進行30天的公示，匯總公示意見並提出處理建議。更新單元規劃經批準後，管理局應當於5個工作日內，進行公告和函告城市更新職能部門，並函復申報主體。
此外，《指引》中對市區各工作環節也有明確劃分。如對於增加不超過現狀建築面積15%的電梯、連廊、樓梯等輔助性公用設施的舊工業區綜合整治項目，由各區自行審批並實施監管。包含擴建、新建的舊工業區更新整治項目，《指引》也梳理瞭相應的規劃確認、土地確權、補簽用地合同及銜接後續報批報建行政許可等事項的辦理路徑。《指引》填補瞭政策空白，理順瞭綜合整治城市更新中市區各相關職能部門的銜接關系。
業內人士認為，繼去年市政府對舊工業區綜合整治提高含金量後，此次主管部門在審批方面再度松綁，深圳有望在未來掀起舊工業區加快綜合整治的熱潮。
台中市抽水肥 深圳市規土委副主任薛峰10日介紹，截至目前，全市現已有57個拆除重建的產業升級項目獲得規劃審批，更新改造後將提供1245萬平方米的產業用房以及與之相配套的產業配套。不僅對各類新興產業提供瞭有效的資源保障，也將提升深圳的城市整體發展水平。 所以說，無論是市政府去年出臺的政策還有最近出臺的指引，對於我們有效促進綜合整治和我市的產業升級都有非常積極的作用。
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除瞭這些政策利好，據悉，深圳市現已批準設立城市更新局，統籌推進全市的城市更新工作，近期即將掛牌。
■政策解讀
九大優惠提升城市更新含金量
綜合整治地塊可延長使用年期
據深圳市規土委城市更新辦副主任譚權介紹，在深圳的城市更新領域，主管部門實施的是綜合整治、功能改變和拆除重建三種更新模式。而梳理近年來深圳在舊工業區綜合整治領域出臺的政策，共計有9大優惠措施。
1.簡化程序：對於擬通過加建擴建、改變功能，局部拆建方式增加生產經營性建築面積的，改造主體的更新計劃申報需要上報區政府審查、規土委審批；編制的更新規劃，符合法定圖則強制性內容，由管理局審批，調整法定圖則強制性內容由建環委審批。
2.放寬準入條件：綜合整治類舊工業區升級改造在權屬清晰的合法土地占比方面，不低於申報范圍用地的50%；在建築物的建成時間要求方面，原則上不少於10年即可。
3.鼓勵適當提高開發強度：舊工業區在滿足結構安全和消防要求的前提下，可以提高開發強度。在原有建築結構主體上進行加建的，加建的規模不得對原有結構安全和消防安全產生影響；在空地上擴建的，擴建范圍內新批準的容積率不超過所在宗地原容積率的2倍；局部拆建的，拆除范圍面積不超過所在宗地面積的15%且不大於5000平方米，且拆除范圍內新批準容積率不超地之所以在宗地原容積率的2倍。
4.地價優惠：進行綜合整治，加建擴建的，新建的建築面積屬於城市基礎設施、公共服務設施及電梯、連廊、樓梯等輔助性公用設施的，免收地價；增加普通工業廠房，按照相應公告基準地價標準的10%計收地價；增加新型產業用房或產業配套設施，按照相應公告基準地價標準（按照50%工業 50%辦公基準地價標準測算，對應土地使用權期限為30年）的50%計收地價。
5.歷史用地處置：經批準納入城市更新計劃的城市更新區域內未簽訂征（轉）地協議或已簽訂征（轉）地協議但土地或者建築物未作補償，用地行為發生在2007年6月30日之前，用地手續不完善的建成區，綜合整治類的舊工業區升級改造不需移交土地，無償移交新建建築面積的10%。處置後的土地地上原有建築面積按照原有功能和土地使用權使用期限以公告基準地價標準的60%計收地價（其中的10%為對歷史用地行為的處理），限定自用。
台中清化糞池 6.土地使用年期：權屬清晰的合法土地可延長，剩餘期限不足30年，最高可按30年補足，但剩餘期限與實際使用時間之和不超過原土地用途的法定最高期限（工業用途法定最高年期為50年）。經處置的歷史用地，協議出讓給繼受單位，使用年限為30年。
7.創新型產業用房配建：舊工業區綜合整治的，無創新型產業用房配建要求。
8.分割轉讓：改造後的新建建築面積限定自用。新建建築面積屬工業樓宇的，按《深圳市工業樓宇轉讓管理辦法（試行）》進行轉讓；經處置的歷史用地上的原有工業樓宇首次轉讓免收增值收益。
9.其它措施：舊工業區通過綜合整治進行升級改造過程中涉及城市基礎設施、公共服務設計建設的，由市、區政府安排資金予以優先保障。項目免收各種行政事業性收費，符合有關條件的，可享受相關產業資金扶持政策。
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